El inquilino no paga: qué se puede hacer antes del desalojo

Antes y además del desalojo: la parte que casi nadie trabaja

La pregunta con la que llega casi todo el mundo es "cómo lo saco". Es legítima, pero incompleta: el desalojo corta la sangría hacia adelante y nada más. Lo que ya se perdió —meses impagos, expensas, servicios, deterioro— vuelve por un reclamo de cobro, que puede ir antes, en paralelo o después.

En el orden nacional, el Código Procesal trata al crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles como título que trae aparejada ejecución (art. 523 inc. 6 del CPCCN). Y si el instrumento que hay no alcanza por sí solo, el mismo Código prevé cómo armarlo: se cita al ocupante para que diga si es inquilino y exhiba el último recibo (art. 525 inc. 2); si niega categóricamente serlo y después se prueba que lo era, la sentencia le impone una multa del 30 % de la deuda a tu favor.

Lo subrayamos porque mucha gente se autoexcluye antes de consultar, convencida de que sin el papel perfecto no hay nada que hacer. Cómo esté documentada la locación cambia el camino procesal; no cambia que te deben.

El garante o fiador: quién está obligado y con qué alcance

En un contrato de alquiler, el inquilino que dejó de pagar muchas veces no tiene bienes a su nombre. El garante, sí. Por eso el primer trabajo serio de un caso de alquiler impago es reconstruir quién está obligado y con qué alcance. El Código marca las reglas:

Dos consecuencias prácticas. La primera: si el contrato se fue renovando año a año y nadie volvió a hacer firmar al garante, es probable que hoy no esté obligado, y conviene saberlo antes de armar el reclamo y no en medio del juicio. La segunda: que no haya garante, o que el que había haya caducado, no cierra la puerta. Se trabaja sobre el patrimonio del inquilino, sobre sus ingresos y sobre los codeudores que hubiera. Es un caso más difícil, no un caso imposible.

Los números del desalojo: cuánto tarda, cuánto cuesta, quién lo paga

Acá hay que ser claro: la duración y el costo dependen de la jurisdicción. El derecho de fondo —el Código Civil y Comercial— es nacional, pero el proceso lo fija cada provincia, con su código procesal, sus plazos, su tasa de justicia y su ley de honorarios. Un número único para todo el país no es un dato confiable. Lo que sí se puede decir con precisión:

Los plazos que están escritos

La intimación previa en vivienda no puede ser menor a diez días corridos (art. 1222 del Código). El plazo para ejecutar la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días (art. 1223). En el ámbito nacional, el lanzamiento se ordena a los diez días de notificada la sentencia cuando el ocupante entró con título legítimo y el desalojo se funda en vencimiento del plazo o falta de pago, y a los cinco días cuando no tenía título legítimo (art. 686 del CPCCN). Lo que no está escrito en ninguna parte —y es lo que de verdad define la duración— es cuánto tarda cada juzgado, si el inquilino contesta y si apela.

Herramientas para no esperar todo el juicio

En la justicia nacional, en los casos de falta de pago o vencimiento del contrato se puede pedir, bajo caución real, la desocupación inmediata del inmueble (art. 684 bis del CPCCN, remitiendo al procedimiento del art. 680 bis). Varias provincias tienen su equivalente: en Tucumán, el Código Procesal Civil y Comercial provincial (ley 9531) permite al juez disponer la entrega inmediata del inmueble —entre otros supuestos, por vencimiento del plazo locativo o falta de pago— una vez trabada la litis, si el derecho invocado es verosímil y se presta caución real, sin que el trámite suspenda el proceso. No es automático: los tribunales lo aplican con criterio restrictivo y exigen esa garantía.

Quién lo paga

Arranca pagando el que demanda: la tasa de justicia y los gastos iniciales los adelanta el actor. En el régimen nacional la tasa general es del 3 % sobre el valor del objeto litigioso (ley 23.898) y la parte vencida debe cargar con los gastos de la contraria (art. 68 del CPCCN); cada provincia tiene su porcentaje y sus reglas de costas. Dicho esto, hay una verdad incómoda que conviene escuchar antes de demandar y no después: una condena en costas contra alguien que no tiene bienes no es plata. Por eso el trabajo sobre el garante, los codeudores y la negociación previa no es el paso blando del caso: es el que decide si se cobra.

Un dato más sobre la instancia previa. En el orden nacional, la mediación prejudicial obligatoria es optativa para quien reclama en los procesos de ejecución (art. 6, inc. a, ley 26.589). El desalojo no está entre esos supuestos optativos ni entre las exclusiones del art. 5, de modo que allí la instancia previa corre. En las provincias depende del régimen local.

Si no es una unidad sola

Un atraso aislado se trabaja caso por caso. El problema cambia de naturaleza cuando alquilás o administrás varias unidades: ahí no hay un inquilino que no paga, hay una cartera con un porcentaje de mora que se mueve todos los meses, y el costo real no es el juicio sino las horas de tu equipo persiguiendo pagos y el dinero que nunca se reclamó porque nadie llegó a hacerlo.

Ese es el trabajo que hacemos: tomamos la cartera atrasada, la ordenamos, la gestionamos con equipo propio de contacto y judicializamos lo que lo amerita. Cobramos a resultado, un porcentaje de lo que efectivamente se recupera, sin abono mensual obligatorio. La representación en juicio no está incluida en ese esquema: se pacta aparte y los honorarios judiciales se rigen por la ley arancelaria vigente en cada jurisdicción. La gestión extrajudicial la hacemos en todo el país; el juicio depende de la jurisdicción de cada caso. Y vas viendo cada gestión en vivo en una plataforma, sin tener que pedir un informe.

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