Certificado de deuda de expensas: qué tiene que contener
Qué datos lleva el certificado, quién lo firma, cuándo hace falta la aprobación del consejo de propietarios, por qué motivos concretos lo rechaza un juzgado y en cuánto prescriben las expensas. Con la norma argentina al lado de cada afirmación.
Está escrita para administradores de consorcios, y sirve igual para quien tenga que cobrar expensas de una unidad.
La respuesta corta
Está en el último párrafo del artículo 2048 del Código Civil y Comercial.
«El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones». Eso es lo que separa una planilla interna de deuda de un documento con el que un juzgado manda a pagar.
El Código, sin embargo, no trae una lista de datos. Los recaudos los fijan el reglamento de propiedad horizontal del edificio y el código procesal del lugar donde tramite el juicio. En la justicia nacional y de la Ciudad de Buenos Aires rige el artículo 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal constituye título ejecutivo, hay que acompañar los certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad y, si el reglamento no los previó, se agrega la constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces. En la Provincia de Buenos Aires los tribunales aplican el artículo 522 de su propio código; en otras provincias cambia el número y a veces los recaudos, así que lo primero es mirar el código del lugar del juicio.
De ahí la regla práctica: el certificado no se lee solo, se lee contra el reglamento. Uno prolijo puede ser inútil si el reglamento de ese consorcio pedía algo más.
Código Civil y Comercial
Art. 2048, último párrafo: quién emite el certificado, de qué es título ejecutivo y la aprobación del consejo de propietarios cuando ese órgano existe.
Código procesal del lugar
Cómo se presenta y qué se acompaña. Art. 524 en la Nación y la Ciudad; art. 522 en la Provincia de Buenos Aires; en el resto del país hay que chequearlo.
Reglamento del consorcio
Fija los requisitos concretos del certificado, la proporción en que paga cada unidad y las facultades del administrador (art. 2056, incisos g y r).
Qué datos tiene que tener
Cuando el reglamento no dice nada, los tribunales se guían por un contenido mínimo: la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en junio de 2019, citó la doctrina de Falcón —saldo acreedor del consorcio, lugar y fecha, períodos o cuentas que comprende, firma y aclaración de quien lo emite—. En la práctica conviene ir más fino.
El consorcio y la unidad
Denominación del consorcio como figura en el reglamento inscripto, domicilio del edificio e identificación exacta de la unidad funcional y de la complementaria. Unidad mal identificada, deuda que no es líquida.
Quién es el obligado
El propietario y los poseedores: el art. 2050 obliga al pago, además del propietario y sin liberarlo, a quienes sean poseedores por cualquier título. Si la unidad cambió de dueño, desde cuándo.
Los períodos, uno por uno
Mes por mes, con vencimiento, importe y saldo de cada cuota. El total global sin discriminar es lo primero que se discute, y además impide calcular después la prescripción de cada período.
Ordinarias y extraordinarias
Separadas. Las extraordinarias se deben cuando las dispuso la asamblea (art. 2048): el acta que las aprobó tiene que ser anterior al certificado y haber fijado monto y forma de pago si el reglamento lo exige.
Intereses, con su fuente
La tasa, de dónde sale —cláusula del reglamento o resolución de asamblea— y el cálculo. El art. 771 permite al juez reducirlos cuando la tasa o su capitalización exceden sin justificación y desproporcionadamente el costo medio del dinero.
Deuda exigible, fecha y firma
La constancia de que la deuda es líquida y exigible y del plazo concedido para pagarla, más lugar, fecha, firma y aclaración del administrador. Y la aprobación del consejo si está constituido.
Un detalle que se pasa por alto: el título ejecutivo en expensas es un título integrado. No alcanza el papel firmado; va con el reglamento y con la prueba de que se cumplieron sus recaudos —el acta de designación del administrador, el acta de la asamblea que aprobó una extraordinaria—. Lo planteó así la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala III, en diciembre de 2016.
Quién lo firma y el consejo de propietarios
Lo expide el administrador. El punto fino es el consejo, porque el art. 2048 pide su aprobación «si éste existe».
Sin consejo constituido
La Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en «Cons. de Prop. Viamonte 1716/18 c/ Norte» (19/12/2018), rechazó la excepción de inhabilidad de título contra un certificado firmado solo por el administrador: el requisito «va de la mano con la propia existencia del órgano», y en ese edificio el consejo no estaba previsto en el reglamento ni constituido.
Con consejo en funciones
Hay pronunciamientos que hicieron lugar a la inhabilidad de título y rechazaron la ejecución: el consejo había sido designado por asamblea y funcionaba, y el certificado no estaba refrendado por él. No alcanzó que el reglamento, anterior al Código, diera por ejecutivo el certificado del administrador.
Hay discusión sobre si el consejo es obligatorio: el art. 2044 lo menciona entre los órganos del consorcio y el art. 2064 dice que la asamblea «puede» designarlo. Para el certificado manda el hecho. Conviene verificar en el libro de actas si hay consejo en funciones antes de emitir: si lo hay, la aprobación debe quedar por escrito —firma al pie o acta—, no como una conversación.
Por qué un juzgado lo rechaza
La puerta de entrada es casi siempre la excepción de inhabilidad de título (art. 544, inciso 4, del Código Procesal de la Nación), que mira la idoneidad jurídica y la forma externa del documento. Los motivos que se repiten:
1. Falta la aprobación del consejo, habiendo consejo
Es el supuesto recién citado. El reglamento viejo no salva la omisión.
2. La extraordinaria no estaba aprobada antes del certificado
En el fallo de Mar del Plata, la asamblea solo había resuelto crear un fondo extraordinario, sin fijar monto ni forma de pago como exigía el reglamento, y la asamblea que el consorcio invocó después para completar el título era posterior al certificado. No se legitima hacia atrás un título ya emitido.
3. No se cumplieron los recaudos del reglamento
El motivo paraguas del art. 524: si el reglamento pide intimación previa, un plazo, una forma de liquidación o una firma puntual, el certificado tiene que poder mostrarlo.
4. La deuda no es líquida ni exigible
Totales sin discriminar, períodos no vencidos, conceptos que no son expensas ni contribuciones del art. 2048, intereses sin fuente ni cálculo.
5. El demandado no es, o ya no es, el obligado
Unidad mal identificada, propietario que vendió, titular fallecido. Van aparte, abajo.
Dos cosas que no alcanzan para voltear el título: discutir la validez de la designación del administrador —la Sala E de la misma Cámara, en febrero de 2017, sostuvo que en la ejecución de expensas no cabe discutir acerca de la validez de su designación— y la negativa genérica de la deuda. Que no se discuta la validez no quita que haya que acreditar la personería: eso se acompaña igual.
Titular fallecido y unidades que cambiaron de dueño
Las dos situaciones en las que un certificado impecable igual se cae, porque el problema no está en el papel sino en contra de quién se dirige.
Cuando el titular falleció
Una ejecución dirigida contra una persona que ya murió no se arregla después. La Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en diciembre de 2017, confirmó la nulidad absoluta de todo lo actuado en una ejecución de expensas donde la intimación de pago se cursó a alguien fallecido: la existencia de la persona termina con la muerte, el emplazamiento es un presupuesto del proceso y esa nulidad no admite convalidación. La ejecución va contra los herederos, y hay fallos que ponen la deuda en cabeza de todos ellos.
Dónde tramita depende del período: lo devengado antes del fallecimiento es deuda del causante y tiende a quedar atraído por el juicio sucesorio (art. 2336); lo devengado después no es deuda del causante, y hay fallos que sostienen que allí el fuero de atracción no opera. Los casos mixtos y los de varios condóminos fallecidos son los más discutidos. Para el administrador: cuando una unidad deja de pagar y del otro lado no aparece nadie, averiguar si hay sucesión abierta suele rendir más que otro mes de intimaciones al mismo timbre.
Cuando la unidad cambió de dueño
El art. 2049 es tajante: los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo «aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición», ni por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, ni por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. El que compró responde por lo que se debía antes de comprar.
Con un límite: el art. 1937 establece que el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. Si el vendedor queda liberado o sigue como codeudor tiene lecturas distintas en doctrina, y el adquirente en subasta judicial tiene fallos en más de un sentido. Para el reclamo, el dato que define todo es el mismo: desde cuándo fue titular cada uno. Un certificado que mezcla períodos de dos dueños sin decirlo es un certificado que se discute, y eso deja de ser un problema jurídico para ser uno de registro: es parte de lo que ordenamos al tomar una cartera de morosidad de consorcios.
Prescripción: dos años, y corren por cuota
Más corto de lo que suele creerse, y lo que más deuda hace desaparecer en silencio.
El art. 2562, inciso c, somete al plazo de dos años «el reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos, excepto que se trate del reintegro de un capital en cuotas», y la jurisprudencia lo aplica a las expensas: lo hizo la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en «Cons. Prop. Matheu 1138/40/44 c/ Ruiz» (2018), que aplicó el plazo anterior de cinco años —art. 4027, inciso 3, del Código Civil derogado— a los períodos vencidos antes de la vigencia del Código, y el art. 2562, inciso c, a los posteriores.
El plazo corre por cuota: cada mes vencido tiene su propio reloj. Una carpeta que estuvo tres años esperando «a ver si paga» no tiene tres años de deuda reclamable. Es la razón más mundana por la que, cuando revisamos una cartera, miramos antigüedad antes que montos.
Preguntas que nos hacen las administraciones
¿Tiene que estar certificado por escribano?
Ni el art. 2048 ni el 524 lo exigen. Importa que cumpla los recaudos del reglamento y lleve la firma del administrador, con la aprobación del consejo si ese órgano existe. Si el reglamento de tu consorcio pide algo más, manda el reglamento.
¿Y si el reglamento no dice nada sobre el certificado?
Lo resuelve el art. 524: se agrega la constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces. La doctrina que citan los tribunales suma las copias protocolizadas de las actas que aprobaron las expensas reclamadas.
¿Dónde se le notifica al propietario?
El propietario está obligado a notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno distinto del de la unidad funcional (art. 2046, inciso f). Si no lo hizo, el domicilio a mano es la unidad. Cómo se practica la intimación de pago lo fija el código procesal de cada jurisdicción.
¿Sirve igual para un country o un barrio cerrado?
Es discutido. El art. 524 habla de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal: hay fallos que niegan fuerza ejecutiva al certificado de un club de campo no adecuado a ese régimen y otros que la admiten cuando el conjunto inmobiliario sí se adecuó e inscribió su reglamento. Si administrás un conjunto inmobiliario, el estado de la adecuación es el primer dato a revisar.
¿Qué cambió con el Código Civil y Comercial?
El régimen anterior era la ley 13.512, derogada por el art. 3, inciso a, de la ley 26.994. Antes la fuerza ejecutiva salía solo del código procesal; hoy el art. 2048 la reconoce en el Código de fondo y agrega un requisito que la norma procesal no contemplaba, la aprobación del consejo cuando existe, coherente con el art. 2044, que hizo del consorcio una persona jurídica con la asamblea, el consejo y el administrador como órganos. Además, la prescripción se acortó de cinco años a dos, y quedó escrito que también responden los poseedores por cualquier título (art. 2050). Un certificado armado con un modelo anterior a 2015 conviene revisarlo.
¿Conviene esperar a tener el certificado perfecto para reclamar?
Son dos cosas distintas. El certificado es lo que habilita la vía ejecutiva; la gestión de cobranza —contacto, negociación, plan de pago— empieza antes y sigue en paralelo, y ahí se resuelve buena parte de la morosidad sin pasar por un juzgado. Si el certificado todavía no está en condiciones, se ordena mientras se gestiona.
Empecemos por tu cartera de morosos
Te devolvemos, unidad por unidad, qué está en condiciones de ejecutarse, qué conviene gestionar primero y qué está cerca de prescribir.
El diagnóstico de cartera no tiene costo.